Dva světy: koruna a euro
Český hypoteční trh stojí na fixacích. Běžná hypotéka v korunách má sazbu zafixovanou na tři, pět, sedm nebo deset let a po skončení fixace banka nabídne sazbu novou. Dlužník tak Euribor v korunové smlouvě nenajde; korunové sazby se odvíjejí od domácího peněžního trhu a od sazby PRIBOR. Čistě pohyblivé korunové hypotéky existují, ale jsou menšinou.
Euribor vstupuje do hry ve chvíli, kdy je úvěr veden v eurech. To se týká několika skupin: lidí s příjmem v eurech, kteří si u české nebo zahraniční banky vzali eurovou hypotéku; majitelů nemovitostí v eurozóně, typicky na Slovensku, v Rakousku, Chorvatsku nebo Španělsku, financovaných místní bankou; a podnikatelů, kteří financují v eurech, aby nenesli kurzové riziko z eurových tržeb. Pro všechny tyto úvěry je Euribor plus marže obvyklá podoba pohyblivé sazby a u kratších fixací bývá Euribor podkladem i pro pevnou sazbu na dobu fixace.
Reference plus marže
Sazba eurového úvěru s pohyblivou sazbou se skládá ze dvou částí. Reference je Euribor zvolené splatnosti: v eurozóně převládá u hypoték 12měsíční sazba, u firemních úvěrů a u eurových úvěrů českých bank bývá běžný 3měsíční nebo 6měsíční Euribor. Marže, ve smlouvách také přirážka, je pevné číslo sjednané při podpisu, které odráží bonitu dlužníka, výši úvěru vůči hodnotě zástavy a obchodní politiku banky. Sazba úvěru je vždy jejich součet: reference plus marže.
Smlouva dále určuje, jak často se reference obnovuje. U 3měsíčního Euriboru se sazba obvykle přeceňuje každé tři měsíce, u 6měsíčního každých šest měsíců a u 12měsíčního jednou ročně. K datu přecenění banka odečte referenci, přičte marži a výsledek platí až do dalšího přecenění. Některé smlouvy používají fixing z konkrétního dne, jiné měsíční průměr za měsíc předcházející přecenění; tento rozdíl si ověřte, protože v měsíci, kdy se sazba rychle hýbe, může jít o desetiny bodu.
Příklad výpočtu
Představte si eurový úvěr se zůstatkem 120 000 eur, zbývající splatností 20 let, referencí 3měsíční Euribor a marží 1,5 procentního bodu. K 4. září 2026 byl 3měsíční Euribor 2,679 %, takže sazba pro příští čtvrtletí je 2,679 % plus 1,5 bodu. Kalkulačka na tomto webu z těchto údajů anuitním vzorcem spočítá měsíční splátku a porovná ji se splátkou při předchozím přecenění.
Kdyby smlouva odkazovala na 12měsíční Euribor, byla by reference 3,108 % a přecenění by přišlo jednou ročně; splátka by se měnila méně často, ale při každém přecenění zpravidla o víc.
Co znamená jeden procentní bod
U úvěru 120 000 eur na 20 let zvýší nárůst reference o jeden procentní bod měsíční splátku zhruba o 60 eur, tedy přibližně o 1 500 korun při běžném kurzu; u úvěru 200 000 eur je to zhruba o 100 eur. Přesná částka závisí na zbývající splatnosti: čím kratší, tím menší dopad v eurech, protože větší část splátky tvoří jistina. Pokles reference působí stejně opačným směrem.
Kdo má eurový úvěr a příjem v korunách, nese vedle úrokového rizika také riziko kurzu: splátka v korunách se mění nejen s Euriborem, ale i s kurzem koruny k euru. Kalkulačka pracuje v eurech, přepočet do korun si udělejte podle kurzu, který vaše banka používá.
Srovnání s korunovou hypotékou
Porovnat eurový úvěr s pohyblivou sazbou a korunovou hypotéku s fixací není jednoduché, protože srovnáváte sazbu, která se bude měnit, se sazbou, která je několik let pevná. Užitečný postup je vzít 12měsíční Euribor plus nabízenou marži jako představu o eurové sazbě na příští rok a postavit ji vedle korunové sazby na stejně dlouhou fixaci; rozdíl mezi nimi je z velké části rozdíl mezi cenou eur a cenou korun, který se mění s politikou obou centrálních bank.
Co si ověřit ve smlouvě
Než začnete sledovat Euribor kvůli svému úvěru, najděte ve smlouvě čtyři údaje: splatnost Euriboru, na kterou se odkazuje; datum a frekvenci přecenění; zda se používá fixing z konkrétního dne, nebo měsíční průměr; a zda smlouva obsahuje spodní hranici reference, obvykle nulu, nebo strop sazby. Teprve s těmito čtyřmi údaji dává smysl číst tabulky na tomto webu a počítat, co příští přecenění přinese.